Stima del green premium per la sostenibilità architettonica, mediante Market Comparison Approach

Tra i settori dell’economia, quello relativo alla costruzione e gestione termo-climatica dell’insediamento antropico consuma le maggiori percentuali di energia utilizzata nel mondo e di materie fossili estratte dalla Terra. È responsabile di gran parte delle emissioni inquinanti nell’atmosfera, peggiorando il fenomeno del riscaldamento globale per il quale urgono interventi di mitigazione e di eliminazione delle cause. Le organizzazioni inter-governative hanno raccomandato alle comunità, ai vari livelli geografici, di realizzare interventi, tra l’altro, nella gestione climatica dell’insediamento per configurare le costruzioni, sia nuove che già esistenti, come green buildings. Questi ultimi sono edifici ad alta efficienza energetica e a basso impatto ambientale se comparate con gli immobili comuni o no-green definibili brown buildings. Con la ricerca che si presenta sono state effettuate stime comparative fisico-tecniche e monetarie dei consumi energetici (nel life cycle) tra insiemi comparabili di due tipi di immobili: gruppi di green building versus gruppi di brown building. Tali stime hanno dimostrato la convenienza economica a rendere sostenibili gli edifici, dato che è risultato breve e interessante il periodo di pay-back del maggiore costo iniziale dovuto a migliori tecniche costruttive e più durevoli materiali adottati per costruire un green building o trasformare un edificio esistente. Tale convenienza è determinata dalla maggiore efficienza energetica dell’edificio e di fatto dimostra l’esistenza di un thermal o engineering o technical premium a favore del green building. Data questa verificata convenienza tecnica, un fatto importante per ogni strategia di sostenibilità è la convergenza verso l’obiettivo di forza dell’economia immobiliare privata che possono riconoscere direttamente nel mercato un prezzo di green building. Perciò un interrogativo centrale della ricerca è se esiste, e se è eventualmente rilevabile, nel mercato immobiliare un ulteriore, addizionale, secondo e aggiuntivo premium a favore del green building, questa volta concretizzato nei fatti dai compratori di immobili come loro maggiore Willingness To Pay (WTP) per l’acquisto. Tale eventuale addizionale specifico premium incorpora la sostenibilità nel prezzo di compravendita, aumentandolo, e può essere definito economic premium (Quigley, 2009) ovvero rental and selling price market premium. Primo obiettivo della ricerca è stata quindi un’esplorativa rassegna per verificare, in generale, l’esistenza di tale secondo economic premium e, nel caso, per quantificarne la consistenza. Sono stati di fatto rilevati fenomeni di green building in mercati immobiliari anglosassoni in cui il rental and selling price market premium è risultato intorno al 25-26% del prezzo (Quigley, 2009). Secondo obiettivo della ricerca è stata l’estensione dell’analisi in aree geografiche e segmenti di mercato del tutto inesplorati sotto il profilo del green premium, come: regioni Europee economicamente marginali; centri abitati medio-piccoli; segmenti come quello dei fabbricati residenziali o housing real estate; mercati immobiliari poco estesi e non metropolitani. Nel Caso di Studio svolto nella città Mediterranea medio-piccola di Reggio Calabria, la ricerca ha intercettato una prima compravendita di green building che è stata raffrontata mediante Market Comparison Approach (MCA) con dei fabbricati comuni (o brown building) contigui, compravenduti nello stesso triennio di interesse. La comparazione estimativa ha scontornato la caratteristica di sostenibilità dell’immobile e l’ha stimata comparativamente pari al 25,50% del prezzo di mercato dello stesso green building. L’ordine di grandezza del green premium individuato nei mercati immobiliari anglosassoni è risultato quindi riscontrato per la prima volta nell’area analizzata dal Caso di Studio.