La fattibilità economica dei progetti nella pianificazione strategica, nella progettazione integrata, nel cultural planning, nei piani di gestione un modello sperimentale per la valorizzazione di immobili pubblici in partenariato pubblico-privato

La scarsità di risorse pubbliche disponibili per la valorizzazione degli immobili pubblici inutilizzati, analogamente a quanto avviene per gli altri settori della Pubblica Amministrazione, spinge alla ricerca di soluzioni innovative che consentano di perseguire comunque gli obiettivi di valorizzazione di tali immobili [1]: è in tale contesto che si collocano alcune forme di partenariato pubblico privato rilevanti per coloro che operano nel campo dei servizi attinenti il campo dell’architettura e dell’ingegneria. In presenza di tali forme di partenariato diventa fondamentale l’esigenza di garantire l’equilibrio economico-finanziario nei processi di valorizzazione del patrimonio immobiliare. Al momento, l’approccio prevalente per questo genere di quesiti trae le basi metodologiche dalle discipline che trattano le dinamiche economiche delle aziende. Tale approccio consente di stimare in maniera appropriata i ricavi attesi, ma presenta alcune debolezze sul versante della stima dei costi, come si vedrà in dettaglio più avanti. La cultura estimativa in Italia negli ultimi decenni ha contribuito in maniera significativa a sviluppare metodologie e tecniche di valutazione economica dei progetti, partendo dalla propria base scientifica classica e arricchendola di apporti provenienti da altre discipline affini. E’ a questa relativamente recente evoluzione disciplinare che questo lavoro intende collegarsi. Il presente contributo nasce con finalità didattiche, per fornire agli studenti dei Corsi di Estimo e Valutazione Economica dei Progetti dei Corsi di Laurea in Architettura e Ingegneria Civile, uno strumento di semplice utilizzo per verificare la fattibilità e la sostenibilità economica di ipotesi di riuso di immobili pubblici inutilizzati, nel caso in cui si intendano coinvolgere soggetti privati per la realizzazione e/o gestione degli interventi. Il modello illustrato più avanti, è utilizzabile anche qualora si tratti di patrimonio con valenze architettoniche, ma non è pensato per destinazioni d’uso di tipo residenziale o per gli interventi realizzati e gestiti interamente da soggetti pubblici. E’ auspicabile che tale approccio possa essere di ausilio al processo decisionale anche in contesti reali, nella fase di avvio della progettazione degli interventi, che l’attuale normativa fa coincidere con il progetto di fattibilità tecnica ed economica.