Modelli di valutazione per la selezione di interventi sul patrimonio immobiliare esistente

Le politiche di intervento sul patrimonio immobiliare esistente hanno assunto un ruolo centrale nelle strategie di sviluppo economico sostenibile delle comunità locali poiché si sono rivelate in grado di incidere positivamente sul processo di trasformazione delle aree urbane degradate, sollecitando un’importante co-azione tra forze e risorse pubbliche e private. Sugli impatti ambientali, sociali ed economici generati da interventi di recupero, riuso e riqualificazione esistono ormai numerosi e convergenti contributi scientifici, ma i veri nodi non sono teorici bensì operativi. La loro attuazione infatti necessita di valutazioni ex ante di costi e di benefici per poter formulare un giudizio di fattibilità economica e supportare il processo decisionale nelle sue varie articolazioni. Il paper focalizza, confrontandoli, i principali modelli di analisi della fattibilità economica presenti in letteratura tra il 1960 e il 1990, per la scelta tra le alternative di recupero o di demolizione/ricostruzione nel settore residenziale. In particolare si pone maggiore enfasi al modello, ancora attuale, che A.H. Schaaf ha elaborato in due fasi, rispettivamente nel 1960 e nel 1969. Il modello si fonda sulla comparazione degli effetti che scaturiscono dalle suddette alternative considerando alcuni parametri chiave e cioè: il ciclo di vita degli edifici, i costi di costruzione e di manutenzione, e i prezzi d’uso, questi ultimi, per catturare i livelli di amenità conseguibili. Fissate quindi poche linee-guida, ovvero criteri di valutazione espliciti e oggettivi, l’impiego di questo flessibile strumento di valutazione, sperimentato con successo in altre realtà, consente verificare l’entità dei costi necessaria a massimizzare, per unità di input, un pre-determinato output di miglioramenti urbani.