Le valutazioni delle convenienze pubbliche e private nei Programmi Urbani Complessi: le attività di supporto del LaborEst al Comune di Reggio Calabria

The Complex Urban Program (PUC) represents a generation of planning instruments generally in variation to the General Plan (PRG).These instruments found its legitimacy on new forms of concerted planning, in which the objectives are the effectiveness and efficiencyof the public administration and the most important point of view are the quality and transparency of the negotiation between publicand private. The aim of this paper is the presentation of the economic negotiation between public and private that the Municipalityof Reggio Calabria, with the technical and scientific support of the LaborEst, has promoted in recent years through two PUC. The twoComplex Urban Programs are both located in the south of cities: the “Contract area II” near Viale Europa, and the “RIURB” near Ra-vagnese, bordering the airport. The paper is divided into three parts: the first examines the question of estimation, the second partoffers some definitions of the estimation model commonly accepted in the scientific literature, the third part shows the estimationprocedure of surplus value and its distribution between public and private sectors.

I Programmi Urbani Complessi (PUC), rappresentano una generazione di strumenti urbanistici che possono andare in variante al Piano Regolatore Generale (PRG). Essi ricevono la propria legittimità dalle nuove forme di pianificazione concertata, nelle quali la posta in gioco è rappresentata dall’efficacia e dall’efficienza della pubblica amministrazione. Decisive risultano, pertanto, la qualità e la trasparenza del negoziato tra soggetti pubblici e privati. In tali circostanze, le argomentazioni di tipo urbanistico sono sostenute da considerazioni di ordine economico-finanziario derivanti dalle stime dei benefici finanziari e dei nuovi valori degli immobili generati dalla decisione di promuovere il programma. Particolare attenzione va posta sulle modalità della concertazione tra le amministrazioni, i proprietari e i promotori immobiliari quando si confrontano sulle reciproche convenienze nell’ambito dei programmi complessi in quanto, l’attività di negoziazione, è un il momento durante il quale il soggetto pubblico può recuperare una parte del plusvalore generato dalle scelte di variare il PRG. Scopo del presente contributo è evidenziare i temi e i nodi del negoziato economico tra pubblico e privato che l’Amministrazione Comunale di Reggio Calabria, con il supporto tecnico-scientifico del LaborEst, ha promosso negli ultimi anni attraverso due PUC, entrambi localizzati nella zona sud della città: il Contratto di Quartiere II, nell’area gravitante intorno al Viale Europa, e il RIURB nell’area di Ravagnese, limitrofa all’aeroporto. Il contributo si articola in tre parti: nella prima parte si analizza il quesito di estimativo; nella seconda parte si offrono alcune definizioni terminologiche comunemente accettate nella letteratura scientifica, utili alla costruzione del modello di stima; nella terza parte, infine, viene illustrato il procedimento di stima del plusvalore e la sua ripartizione tra soggetto pubblico e privato.