Nullità parziale del contratto stipulato in mancanza dei requisiti oggettivi per l’esercizio della prelazione. Nullità virtuale per violazione di norme imperative

L’A. prende le mosse dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 24150/2006 con cui i giudici di legittimità sembrano discostarsi dal cd. criterio della prevalenza, precedentemente adottato (sent. n. 11757/2002), per cui la disciplina speciale adottata dal legislatore per i terreni destinati all’agricoltura si applicherebbe anche alle porzioni non agricole purché le porzioni cd. “agricole” siano prevalenti rispetto a quelle che non hanno questa destinazione. In effetti il criterio della prevalenza -che comporterebbe l’estensione del diritto di prelazione anche alle porzioni non aventi destinazione agricola- nella sentenza n. 24150/2006 non viene in rilievo o perché nel caso di specie le porzioni non agricole non sono così esigue rispetto a quelle agricole, oppure perché i noti principi della tutela dell’unità aziendale e della tutela della posizione dell’affittuario stabilmente insediato sul fondo non appaiono più meritevoli di tutela. Senza che sia necessario optare per una soluzione così drastica, la decisione del 2006 potrebbe forse più propriamente rientrare in quell’orientamento volto a rimuovere le compressioni all’autonomia negoziale e ad attribuire prevalenza alle esigenze del mercato rispetto ad altri interessi, quali quello a favorire l’acquisto della proprietà coltivatrice ai soggetti che effettivamente hanno lavorato la terra che, fino a qualche tempo addietro, sembravano assolutamente imprescindibili. In effetti, nella pronuncia in esame (24150/2006) i giudici di legittimità ritengono entrambi gli interessi ugualmente meritevoli di tutela ed individuano come rimedio per la contemporanea realizzazione quello della nullità parziale per contrarietà a norme imperative relativamente a quelle particelle aventi destinazione edificatoria. L’esigenza che si vuole tutelare, accanto -ma non a scapito- a quella dell’affittuario, è infatti la salvaguardia del mercato immobiliare, escludendo dal regime speciale previsto per la prelazione agraria le particelle con destinazione edificatoria.